Een eigen woning kopen met behulp van je bv
Geplaatst op: 09-08-2016, 09:47:28
Wanneer je besluit om een huis te gaan kopen, staat je een hoop (regel-)werk te wachten. Daarnaast moet je natuurlijk op zoek naar een geschikte financiering. Voor een hypothecaire lening hoef je tegenwoordig niet altijd bij de bank aan te kloppen. Je kunt namelijk ook een hypotheek afsluiten bij je eigen bv. Onderstaand leggen wij uit hoe dit werkt en wat de gevolgen zijn.
Zakelijke voorwaarden
Wanneer je een lening afsluit bij je eigen bv is het belangrijk dat deze lening onder zakelijke voorwaarden is aangegaan. Zakelijke voorwaarden zijn voorwaarden waaronder een afhankelijke derde deze lening ook had verstrekt. Zo moet je onder andere een zakelijk rentepercentage hanteren. Ook moeten de looptijd en het aflossingsschema zakelijk zijn. Daarnaast moet je erop letten dat je voldoende zekerheden verschaft en dat je bv nog aan zijn verplichtingen kan blijven voldoen. Een leningsovereenkomst kan dienen als bewijsmiddel voor de Belastingdienst. Een indicatie voor een onzakelijke lening is indien een bank dezelfde lening niet zou hebben verstrekt.
Gevolgen onzakelijke lening
Indien de Belastingdienst aantoont dat de lening onzakelijk is, kan zij aanpassingen doen in je aangifte. In alle gevallen zal de Belastingdienst de voordelen die je geniet uit de lening tot je inkomen rekenen (geheel dan wel gedeeltelijk). Daarnaast heeft de Belastingdienst de mogelijkheid een boete op te leggen in bepaalde situaties.
Voordelen
Het sluiten van een hypothecaire lening bij je eigen bv, waarbij de aan te kopen eigen woning als zekerheid dient, heeft een aantal voordelen. Indien de bv een recht van hypotheek op je eigen woning heeft, heeft zij voorrang op andere schuldeisers. Natuurlijk is ook de aftrek tegen het progressieve tarief en de belasting tegen een tarief van 20 procent dan wel 25 procent aantrekkelijk.
Toestemming
Indien je een eigen woning koopt, moet je echtgenoot of geregistreerd partner toestemming geven voor het afsluiten van een hypotheek. Het is daarom aan te raden je echtgenoot of partner mee te laten tekenen indien je een leningsovereenkomst afsluit. Doe je dit niet, dan kan je partner deze overeenkomst vernietigen.
Eigenwoningschuld
Voor de wet is een eigenwoningschuld een schuld die is aangegaan in verband met de eigen woning. In verband met de eigen woning betekent dat de schuld aangegaan moet zijn om de eigen woning aan te kopen of voor het onderhouden of verbouwen van de huidige eigen woning.
Sinds 2013 zijn de regels rondom de eigen woning aangescherpt. Voor leningen die na die datum zijn aangegaan of gewijzigd, geldt dat de rente alleen nog aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. De hypotheekrente is aftrekbaar indien de lening ten minste annuïtair in ten hoogste 30 jaar wordt afgelost. Deze verplichting moet contractueel worden vastgelegd in de leningsovereenkomst, maar ook worden nagekomen.
Informatieplicht
Daarnaast geldt voor leningen bij je eigen bv een informatieplicht. Deze informatieplicht houdt in dat leningen aangegaan of gewijzigd tussen 2013 en 2015 moeten worden opgegeven aan de Belastingdienst door middel van een speciaal formulier. Leningen aangegaan of gewijzigd in 2016 of later moeten worden opgegeven in de aangifte inkomstenbelasting. Gegevens die de Belastingdienst nodig heeft zijn de naam, adresgegevens en burgerservicenummers van de leningnemer en geldleners en de hoogte, startdatum, looptijd, rente en aflossingsmethode van de geldlening zelf. De lening bij je eigen bv moet je opgeven bij de aangifte over het jaar waarin de lening is afgesloten/gewijzigd, maar uiterlijk voor het einde van het jaar na het jaar waarin de lening is afgesloten of gewijzigd. We zullen dit toelichten aan de hand van een aantal voorbeelden.
Voorbeeld 1 Op 12 april 2014 heb je een hypothecaire lening afgesloten bij je eigen bv. Op 14 maart 2015 doe je aangifte inkomstenbelasting over 2014. Het formulier opgaaf lening eigen woning moet op 14 maart 2015 bij de Belastingdienst zijn.
Voorbeeld 2 Op 12 april 2014 heb je een hypothecaire lening afgesloten bij je eigen bv. Voor je aangifte inkomstenbelasting 2014 heb je uitstel tot 1 februari 2016. Het formulier opgaaf lening eigen woning moet uiterlijk aan het einde van het jaar na het jaar waarin de lening is afgesloten bij de Belastingdienst zijn. De opgaaf moet dus op 31 december 2015 binnen zijn.
Voorbeeld 3 Op 17 februari 2016 heb je een hypothecaire lening afgesloten bij je eigen bv. Je doet aangifte inkomstenbelasting over 2016 op 1 maart 2017. Dit is ook het moment dat je de lening bij je bv opgeeft.
Je hoeft niet aan de informatieplicht te voldoen indien je voor 1 januari 2013 een lening hebt afgesloten, de lening voor een vakantiewoning is, je de lening al hebt afgelost of als er geen aflossingseis is. Zonder aflossingseis heb je namelijk geen recht op hypotheekrenteaftrek. Moet je de lening opgeven maar doe je dit niet of te laat, dan kwalificeert de lening voor dat jaar niet als eigenwoningschuld. Hierdoor kun je ook de betaalde hypotheekrente niet aftrekken.
Hypotheekrenteaftrek
Indien je aan alle voorwaarden voldoet, mag je de betaalde rente op de lening in aftrek brengen. Als je met je inkomen, voor aftrek van de hypotheekrente, in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting valt, kan dit dus een aftrek tegen het hoge progressieve tarief betekenen. Bij de bv wordt de renteopbrengst als winst meegenomen. Dit betekent dat er een belasting wordt geheven van 20 tot 25 procent.
Sinds 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek elk jaar met 0,5 procent verminderd tot 38 procent. Hierdoor wordt het voordeel dus elk jaar minder. Als je in 2016 een inkomen hebt van meer dan €66.421 mag je de hypotheekrente dus niet aftrekken tegen 52 procent maar tegen 50,5 procent.
Voorbeeld Je hebt een hypothecaire lening bij je eigen bv afgesloten van €300.000, je voldoet aan alle eisen en betaalt een rente van 3 procent per jaar. De betaalde hypotheekrente is dan €9.000. Als je voor deze aftrek meer dan €66.421 inkomen hebt, mag je de hypotheekrente aftrekken tegen 50,5 procent, dit houdt een aftrek van €4.545 in. De bv heeft een winst van €250.000, hierdoor wordt de renteopbrengst tegen 25 procent belast. Er wordt dus €2.250 belasting geheven terwijl er €4.545 aftrek is, een voordeel van maar liefst €2.295.
De rente die je moet betalen op de lening zou je eventueel uit de bv kunnen onttrekken door een dividenduitkering te doen. Je moet dan wel belasting betalen over deze uitdeling.
Vervolg voorbeeld Als je €4.455 aan dividend uitkeert, het bedrag dat voor de inkomstenbelasting niet aftrekbaar is, moet je hierover €1.115 belasting betalen. Samen met de vennootschapsbelasting bij de bv ben je dan alsnog €1.180 (€4.545-€1.115+€2.250) voordeliger uit.
Bron: www.bc.nl van 9 augustus 2016